首创证券-房地产行业周报：春节成交市场平淡，房贷利率抬升-20210222-25页

导读：

　　核心观点

　　春节期间市场成交较为平淡，2月份以来核心城市受到信贷及调控政策的高频次出台影响，整体热度较1月份有所降温，房贷利率近期出现抬升且该趋势预计将会延续，结合信贷发放及审核力度的趋于严格，预计核心城市房价上涨的预期将有所收敛。

　　从中长期的视角，房地产市场的持续韧性有助于催化中长期行业悲观预期的逐步修复。从估值层面，当前房地产板块估值已隐含了行业空间变小及盈利水平下降的预期，估值水平处于历史低位。在政策层面，房企三道红线及金融机构房地产贷款集中度管理限制了行业融资规模的提升，但地产企业从规模扩张转向提质增效，同时考虑到土地市场竞争格局的优化，品牌房企潜在利润率存在边际改善的预期。我们相信行业基本面及估值的持续背离将得以改善，看好在全年政策和基本面企稳的大背景下地产行业的估值修复行情。

　　板块个股行情回顾

　　个股表现方面，A股板块中嘉凯城涨幅24%居首，*ST松江和绿景控股涨幅位居其后；华夏幸福复牌后跌停，跌幅9.9%位居首位，三湘印象、金科股份跌幅位居其后。

　　内房股板块中，上两周太阳城集团涨幅28.8%居首，合生创展集团、嘉里建设、中梁控股和新城发展涨幅位居其后；碧桂园跌幅居首，上两周下跌1.1%。

　　物业板块中，上两周融创服务上涨15.7%居首，和泓服务和中奥到家涨幅位居其后；蓝光嘉宝服务为物业板块下跌最大个股，上两周下跌8.2%，正荣服务、佳兆业美好、祈福生活服务及卓越商企服务跌幅位居其后。

　　行业政策动态

　　中央层面，自然资源部等三部委发布通知规定农村产业融合发展用地不得用于商品住宅、别墅、酒店、公寓等房地产开发，不得擅自改变用途或分割转让转租；央行公布1月金融统计数据，M2余额同比增长9.4%，增速比上月末低0.7个百分点，比上年同期高1个百分点，1月份人民币贷款增加3.58万亿元，同比多增2252亿元。利率方面，1年期LPR3.85%，5年期以上LPR为4.65%，自去年5月以来LPR已经连续10个月未发生变化；2月全国首套房贷款平均利率为5.26%，环比上涨4bp；二套房贷款平均利率为5.56%，环比上涨3bp。

　　行业政策动态

　　地方政策方面，一线城市政策持续高频发布，上海有关新房摇号的新规正式落地实施，新开的3处楼盘全部采用计分制，优先满足“无房家庭”自住购房需求；北京加强个人经营性贷款业务管理，防范个人经营性贷款资金被挪用于房地产市场；深圳形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，广州进一步加强住房租赁市场管理。南京全面放宽浦口、六合、溧水、高淳区城镇地区落户限制，发改委同意南京都市圈发展规划；广州南沙拟加强人才安居保障，西安出台支持住房租赁市场发展财政资金补助和奖励办法。

　　风险提示

　　疫情再次爆发对经济预期产生冲击

　　房地产行业调控政策超预期收紧

　　房地产销售及结算大幅低于预期，房价超预期下跌等

具体报告内容如下：