10月新房销量高位略回落二手房销量明显回升，结构上三四线更强-20201102-招商证券-41页（附PDF下载）

导读：

核心要点

1.重点城市销量：该周期中全局销量的意义较过往周期或变淡，三四线城市与一/二线城市错峰更大，导致总量数据周期看上去被拉长，7月以来杭州、宁波、东莞以及深圳等地房地产调控加码，本质仍是“三稳”原则下的“因城施策”，目的是抑制投机平稳市场，认为这并不意味着这是一轮新的全国调控大幅收紧的开始。而目前房地产板块是在低估值策略的基础上交易行业短期的复苏，这种复苏建立在因疫情而起的宽松上，复盘看更像2012年，总量销量数据持续性或在1-2个季度之间。根据我们跟踪的36城高频数据（房管局数据，较之前的57城剔除部分停更城市，剩下可连续获得数据的36个城市样本）来看，

新房方面，10月至今（10月1日至10月30日）36城整体销量同比增速较9月基本持平，同比增速维持+11%，结构上一线城市增速高位回落至+1%，二线城市降幅略有收窄至-6%，其中十月基数高于临近前后月份或是其下滑主因，三四线增速扩大至+28%，或呈分化型复苏扩散。

二手房销量方面，10月至今（10月1日至10月30日）全国重点城市（13城）二手房销量同比增速较9月进一步提高，同比由9月+10%提升至+41%，结构上看，一线样本城市增速略有回升至+78%，二线样本城市涨幅扩大至+25%，三四线样本城市增速转负至-1%。

2.行业政策和金融：住建部：坚持房住不炒定位，完善住房保障体系；南京：符合条件房租可抵扣个税；北京住建委：已分配公租房18万套；国务院：“十四五”末期土地出让收益比例需达到50%以上；北京：老旧小区综合整治进行中；福州：14块国有建设用地全部拍出；北京：楼市组合贷出现较大幅度上涨。

3.板块行情与估值：

a.2020年初CDS继续维持低位，2月底强势反弹，3月继续走高，4-6月CDS高位震荡，7-8月持续回落，9月至今有所回升，或反应风险偏好有所提高;

b.板块行情：上周，中信房地产指数涨幅-4.4%，较沪深300的相对收益为-3.9%，在29个大类行业中涨跌幅排名第28；19年累计超额收益在29个大类行业排第13名，较沪深300无超额收益；20年至今超额收益-8.0%，在29个大类行业中排第28名，较沪深300无超额收益

c.个股行情：上周，中信房地产板块涨幅top5的个股分别为：电子城、ST宏盛、三湘印象、ST山水、国创高新；2020年至今，中信房地产板块超额收益top5的个股分别为：格力地产、ST新梅、ST宏盛、合肥城建、深物业A

4.重点公司动态追踪：【绿地控股】公司20年度前三季度实现营业收入3209.01亿元，同比+9.14%，营业利润232.65亿元，同比+1.75%，归母净利润120.41亿元，同比+1.94%，基本每股收益0.99元。【保利地产】公司20年度前三季度实现营业收入1174.8亿元，同比+5.06%，营业利润242.45亿元，同比+4.65%，归母净利润132.04亿元，同比+2.88%，基本每股收益1.11元。【万科A】公司20年度前三季度实现营业收入2414.91亿元，同比+7.85%，营业利润421.54亿元，同比+0.46%，归母净利润198.63亿元，同比+8.89%，基本每股收益0.63元。

风险提示：短期调控政策收紧力度超预期，利率改善不及预期，三四线去化不及预期，长效机制不及预期。

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