房地产开发行业2021年投资策略：结束内卷开启超配理由，三种能力判定价值标准-20201112-中信证券-33页（附PDF下载）

导读：

过去一段时间，房地产行业始终面临房价弹性有限，总需求增长空间有限，集中度提升幅度有限等问题。直到2020年四季度，我们相信“三道红线”的政策措施拉开了行业供给侧改革的大幕，内卷化竞逐土地和资金的局面即将结束，弯道超车、杠杆制胜已无可能。我们相信，供给侧改革将是行业未来数年核心投资逻辑，大多数企业的潜在利润率已经或即将触底反弹。我们看好地产板块，建议关注良性周转实力、核心资产价值、服务平台潜力三条主线，推荐金地集团、万科A（万科企业）、保利地产、龙湖集团、世茂股份、阳光城，建议关注碧桂园、华润置地。

我们预测2021年房地产行业高位稳定运行，土地出让金、房地产开发投资、商品房销售额、房屋新开工面积和房屋竣工面积分别同比增长5.7%、6.1%、0.2%、2.0%和6.0%。

内卷化竞争即将结束。行业在过去很长时间陷入了内卷化竞争的旋涡，比较稳健的公司反而难以获得土地储备，而拿地的公司却面临资产质量恶化。各种企业试图利用财技弯道超车，地产行业融资过多既占用了社会资源，又导致了企业融资成本过高。“三道红线”的政策导向，加之市场的偏好，都助力内卷化时代的结束。2020年三季报显示，板块杠杆率开始掉头向下。近期，土地市场热度下降，行业融资成本下降。

企业盈利能力持续下降的趋势预计即将结束。限价、土地市场激烈竞争、融资成本偏高等共同导致行业盈利能力持续下降。尽管一些企业在平滑利润，但结算利润率在2020和2021年下降料几乎不可避免。但由于土地成交溢价率下降，融资成本下降，我们相信企业销售毛利率有望在2020-2021年触底，并有结构性反弹可能。

新竞争格局，三条标准决定公司未来前景。新竞争格局的早期，企业杠杆率，存量资产质量仍是区分公司价值关键。但中长期而言，则良性周转实力、核心资产价值、服务平台潜力可能成为新时代优秀地产企业胜出的关键。

风险提示：地产行业长期总需求不足的风险。

估值具备吸引力，板块配置显著偏低，看好地产开发板块。地产行业在公募基金配置比例持续偏低，全年累计涨幅严重落后大盘，但行业却面临供给侧改革的历史机遇，盈利预测扎实。我们认为当前是配置蓝筹地产股的好时机，推荐金地集团、万科A（万科企业）、保利地产、龙湖集团、世茂股份、阳光城，建议关注碧桂园、华润置地。

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