基础设施和房地产产业2021年投资策略：供给侧改革和需求侧升级-20201111-中信证券-69页（附PDF下载）

导读：

营建活动高位均衡，运营创新拉动需求。基础设施和房地产领域历来市场关注度较低，基金持仓近几年来也呈现下降趋势。究其原因，则其长期作为拉动经济的引擎，自然造成总量饱和。但我们认为，一方面供给侧的结构性改革可能带来盈利能力的恢复，过去的水泥、玻璃如此，三道红线之后的房地产开发也可能如此，另一方面升级更新的产品和服务需求也可能推动一批企业快速成长，消费建材、物业管理等都可能存在类似机遇。

基础设施和房地产，是我国在十四五期间保持投资合理增长的重要基本盘。空间运维领域稳中求进，深化供给侧改革，将创造出更多新的需求。

房地产产业链继续“空中加油”，C-REITs则助力基础设施投资复苏。我们预计，在房住不炒的大环境下，由于信贷投放预计稳定和政府性基金收入需求客观存在，房地产产业链投资增速有望维持高位。我们预计，2021年土地出让金，房地产开发投资，新开工面积，竣工面积和商品房销售额将分别同比增长5.7%、6.1%、2.0%、6.0%和0.2%。在基础设施REITs等金融工具助力下，我们预计2021年基建投资将温和增长5.0%。

开发营建产业——寻找好赛道和好模式。三道红线终结了企业内卷竞争，靠杠杆弯道超车成为幻想，房地产开发迎来了能力为先的时代。短期而言资金成本和杠杆率等因素可能导致业绩分化，中长期则企业处理复杂问题的能力，包括旧改、产城、TOD等一系列开发能力，都将是开发企业制胜关键。建筑行业需优选赛道，生态园林赛道或越过周期底部，城轨建设中期景气持续，装配式建筑在政策扶持和成本下降背景下，迅猛发展。水泥和玻璃市场庞大，供给侧已经经过一轮改革，龙头企业盈利能力普遍提升。随着存量时代到来，全社会对消费建材的品牌意识滋长，新产品渗透率提升，消费升级预计将带来龙头公司广阔发展机遇。

综合运维和服务产业——需求结构性增长的蓝海。物业管理行业不仅面临股票发行的短期压力，更面临简单规模增长的不经济和低效率。我们相信，科技赋能可以使物管公司突破满意度、盈利能力和规模的三元悖论。优秀的物管公司可能确立新的行业生态。商业管理行业分化十分严重，聚焦奢侈品的高端商业运营受益于境外消费回流，前景广阔。物流仓储行业聚焦稀缺资产，部分优秀公司把握仓储设施供不应求的客观实际，基金化运作成长迅速。航空板块面临供给紧缩和票价市场化带来航司定价权提升，具备迎来戴维斯双击的可能性。机场受益于内线流量加速反弹，渠道价值无可替代。

风险提示：全球疫情可能对营建活动和空间运维产生次生影响。开发、消费建材、物业管理等行业，缺乏竞争力的小企业存在估值过高风险。

营建活动高位均衡，运营创新拉动需求。基础设施和房地产领域素来市场关注度较低，基金持仓近几年来也呈现下降趋势。究其原因，则其长期作为拉动经济的引擎，自然造成总量饱和。但我们认为，一方面供给侧的结构性改革可能带来盈利能力的恢复，过去的水泥、玻璃如此，三道红线之后的房地产开发也可能如此，另一方面升级更新的产品和服务需求也可能推动一批企业快速成长，消费建材、物业管理等都可能存在类似机遇。我们重点推荐南方航空、金地集团、保利物业、海螺水泥、远大住工、中国建材、中国巨石、顺丰控股、长江电力、龙马环卫等。

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