保利物业（06049）：央企物业龙头，公共物业助力“大物业”战略-20201216-中泰证券-34页（附PDF下载）

导读：

        投资要点

        央企物业龙头，上市迎来新发展

        保利物业成立于1996年，是具有央企背景的物业管理运营商，综合实力优异，根据2020年中指院物业百强企业的综合实力排名，公司位列第三，在具有央企背景的物业管理公司中位列第一。截止2020年6月30日，公司签约面积4.93亿㎡，在管面积3.17亿㎡，覆盖全国29个省市自治区的172个城市。公司于2019年12月19日成功在香港联合交易所上市，募集资金充裕，将迎来新一轮发展机遇。

        物管行业具有长期投资价值

        物管行业具有稳健的现金流、可持续的盈利、脱离经济周期的特点：1）从行业规模看，2018年中国物管行业面积为211亿㎡，市场规模近万亿；商品房销售与竣工持续保持高位和存量商品房的物业渗透率提升下，物管行业或将保持高速增长；2）从效益来看，物管行业市场化带来收费提升及科技赋能形成降本增效，有望一定程度上提升物业行业的毛利率；3）增值服务拓宽物业企业业务版图，在“互联网+”时代，物业行业所面对的社区增值服务价值潜力极具想象空间；4）疫情期间，物业公司对防控起重要作用，物业服务价值逐渐被社会认可，利于行业的长期发展。

        公司经营表现优异，未来增长可期

        1）收入和利润保持高速增长，业务规模快速扩张：2016-2019年收入和净利润年复合增速分别为32.5%和48.8%，2019年营业收入为59.7亿元，同比增长41.1%，净利润为4.91亿元，同比增长49.3%，毛利率及物业收费单价稳步提升，收入结构持续优化，增值服务收入占比接近20%；同时，公司在管面积由2016年的0.82亿㎡，增长至2020年H1的3.17亿㎡，并且外拓占比过半，市场化程度高，处于行业领先地位。2）保利地产作为地产龙头发展稳健：近年来保利地产每年向公司交付充足的住宅物业（2019年保利地产实现竣工面积2973万方），是公司持续发展的重要保障；3）增值服务高速增长：非业主增值服务与母公司地产销售业务协同，有望稳步增长；业主增值服务增速快，业务拓展空间大，且有望与保利发展旗下的保利教育、保利文旅和保利康养等协同发展，挖掘深层价值。

        公共物业持续发力，“大物业”战略领军者

        公司提出“大物业”战略，城镇公共服务独具特色，竞争优势显著，以西塘古镇标杆项目引领，镇长论坛扩大公司城镇服务影响力，加快城镇公共服务领域的拓展，目前为全国10余个城镇提供物业管理服务；并中标中国司法部、广州市白云机场等重点项目，与上海宝山、唐山、大连、西安、菏泽等10家城投、文投单位达成战略合作。截至2020年6月30日，公司在管公共服务项目308个，在管面积1.58亿㎡。占公司总管理面积约50%。

        投资建议：我们预测公司2020-2022年的营业收入分别为77.82/101.16/128.76亿元，分别同比增长30.41%/30.00%/27.29%，EPS分别为1.17/1.77/2.29元。考虑到公司背靠央企保利集团，住宅物业交付具有确定性，且与保利集团形成业务协同，对公司社区增值服务具有促进作用；此外公司在公共服务领域模式创新，西塘古镇等标杆项目示范性强，镇兴中国品牌影响力大，有望实现全国的快速扩张，作为全国公共物业龙头，“大物业”战略未来可期，首次覆盖，给予“买入”评级。

        风险提示：关联方交付进度不及预期，外拓进度不及预期，社区增值服务发展不及预期，行业空间测算偏差超预期。

具体报告内容如下：

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