民生证券-宏观专题报告：起底历次房地产调控，背景、措施与效果-20210315-32页

导读：

　　报告摘要：

　　通过回顾历史上三次收紧的背景、措施和效果，对本轮收紧进行了概述，在总结规律的基础上，对于2021年房地产政策导向和行业发展趋势进行了预测。

　　历史回看：房价过快上涨背景下收紧调控。（1）1998年启动房地产市场以后，2003年明确支柱产业，房地产投资和销售过热并存。121号文发布标志紧缩性调控全面展开，2005年国八条出台上升政治高度，2006年国六条开启新一轮调控。金融为主，抑制投机的一系列措施一定程度上抑制了投资热，但并未实现控房价目标。（2）2009年房地产走出危机强势复苏，房价不断突破历史新高。2009年12月，国四条紧缩调控拉开序幕，2010年，史上最严调控新国十条推出，严厉打击投机。在土地供应、市场结构、税收和信贷等调控基础上，首次推出限购措施，房地产过热势头得到暂时抑制。（3）在前期宽松政策驱动下房地产市场快速扩张，与以往三年一小周期不同，2016年“930”限购重启宣告收紧周期正式开始后，中央始终坚持房住不炒总基调，地方因城施策，政策保持较高的一致性，弱化了周期波动。供给端方面，治理房地产融资乱象，土地制度和住房供应制度助力长效机制破局。需求端方面，地方政府以限购、限贷、限价等手段因城调控。

　　现状分析：2021年开启新一轮房地产调控。2020年疫情冲击下，房地产调控未从严执行，宽松措施拉动房地产迅速从疫情中恢复。房地产贷款集中度要求推出拉开新一轮调控的序幕，1月中旬热点城市政策加码，对房地产市场造成较大震动，新一轮调控正式拉开。本轮政策需求端，调控打补丁，完善限购限售限价等一系列行政措施，打击投机，保障刚需，防止资金违规进入房地产。供给端，土地市场出台两集中新政，租赁住房市场增加租赁住房供应量的同时，保障租赁住房居住利益。目前，土地市场热度下降，住宅市场依旧活跃。

　　规律总结：调控政策加大波动，并未改变房价上涨态势。自2003年到2016年上半年，调控在刺激和和收紧之间切换，采取了一系列金融财税、行政、土地房地产供应等政策。政策存在一定时滞，刺激政策带来局部泡沫，收紧政策引发库存风险，政策本身加剧了市场的波动，多次收紧调控并没有真正改变房价不断上涨的趋势。

　　前瞻展望：2021年房地产仍存在一定韧性，本轮调控持续时间可能较长。2021年房地产大概率将继续维持求稳偏紧的政策，“房住不炒”仍是主基调。2021年投资端仍保持一定韧性。一方面，三条红线下房企拿地放缓，但另一方面，租赁房和保障房建设有望成为2021年高投资的主要支撑，租赁市场的发展为2021年房地产投资注入新动能。经济的全面恢复为销售提供支撑，但考虑到2020年房地产市场销售恢复超乎预期，部分需求提前释放，同时2021年房地产行业信贷环境明显收紧，可能会导致住房需求更加理性的释放，房地产销售面积可能会小幅下降。

　　风险提示：

　　全球疫情持续蔓延，房地产政策超预期收紧。

具体报告内容如下：