金科服务（09666）港股公司首次覆盖报告：规模与品质兼具，高成长风采瞩目-20201127-开源证券-23页（附PDF下载）

导读：

        布局全国，智慧化服务，成长与品质兼优，首次覆盖给予买入评级

        公司背靠母公司金科股份，在手现金充足有效保障外拓力度，成长性佳；同时服n务品质优异，智能化、数据化服务提升业主体验；股权激励机制完备充分保障管n理层与股东利益一致。我们预计公司 2020-2022 年归母净利润分别为 6.10、10.06、n14.30 亿元，同比增长 66%、65%、42%；EPS 分别为 0.96、1.59、2.26 元/股，当n前股价对应估值为 43、26、18 倍。首次覆盖给予“买入”评级。

        高成长风采瞩目，多元业务协同增长

        1）物管服务：规模与品质兼具，全业态服务覆盖。截至 2020H1，公司合约管理n面积 2.56 亿平米，在管面积 1.30 亿平米，量价齐升推动物管收入增速达 39%。n公司目前全业态覆盖住宅、非住宅领域，续约率达 98.9%。2）社区增值服务收n入占比 9%，紧绕业主高频需求。2020H1，社区增值服务收入 1.26 亿元，同比n增长 28%，其中家庭生活服务、园区经营服务、家居焕新服务及旅居综合服务占n比分别为 50%、26%、12%、12%，毛利率达 36.6%。3）非业主增值服务收入占n比 21%，盈利能力提升。2020H1，非业主增值服务营收 2.92 亿元，同比增长n29%，毛利率 39.9%，较 2019 年提升了 7 个百分点。4）构建智能化、数据化、nAI 化的“数智场景新生态”，有效提升运营效率及业主满意度。

        核心看点：规模+品质+团队，缔造优质成长标的

        1）规模优势明显，成长性佳。公司背靠母公司金科股份，2019 年金科股份销售n面积 1905 万平米，位列全行业第 8 名，同时在手土储达 7400 万平米，未来这部n分项目将逐渐转化为公司在管项目，有效保障公司管理项目的增长。目前公司n2020H1 合同管理面积是在管面积的 2.0 倍。2）品质优异，满意度行业领先。公n司开发金管家、金悦家及金慧家三种标准化服务体系，住宅领域客户满意度连续n八年达 90%以上。3）科学完善激励体系，管理团队朝气蓬勃。两次员工持股计n划覆盖近 600 名员工，有效绑定管理层与股东利益。

        风险提示：宏观经济不景气，居民支付能力下降；成本刚性，毛利持续压缩。

具体报告内容如下：

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