亿翰智库-宝龙地产（1238.HK）：厚积薄发的商业地产开发商-20210222-25页

导读：

　　核心观点：

　　在地产行业，做商业地产的开发商如过江之鲫，然而真正能在商业地产做出成绩的开发商少之又少。作为中小型民营企业开发商的宝龙地产似乎是一个异类，经历了接近20年的辛勤耕耘后，在以头部房企为主的商业地产江湖中杀出了一条血路。本文将重点从发展模式、投资的角度剖析宝龙地产的发展轨迹，希望能够给希望做商业地产的中小房企以一定的借鉴。

　　一、2009-2014早期的探索与调整

　　在宝龙地产2009年上市后，公司迈出了快速扩张的步伐，并计划在5年内打造100座宝龙广场。然而商业地产的运营并非一帆风顺，公司在扩张途中遭遇了商户撤租、出租率较低等问题，宝龙广场的开业速度也显著下行。我们认为，可能有以下原因：（1）宝龙广场的定位存在问题，体量过大，而布局的区域过于偏远，需求不足（2）布局区域的竞争过于激烈（3）公司缺乏专业的团队。

　　此后公司经历了数年的战略调整，以打造精品为主，求质不求快，通过投资布局的转向，商场定位的调整、商场面积的减少等方式纠正宝龙广场扩张中存在一系列问题，以求重振旗鼓。

　　二、2015-2019：厚积薄发，冲刺规模

　　在经历了数年的调整后，公司再次踏上了扩张的道路，并寻求规模上的突破。公司适时提出了“1+6+N”的战略，深耕长三角，在宁波、杭州等核心二线城市连续拿地，重点布局，做好深耕。同时公司增加了纯住宅的占比，引入“3，6，9”的高周转策略，通过高周转的方式不断冲刺规模。公司在长三角的深耕取得了一定的成效，公司在以宁波为代表的部分城市的地方销售榜单上冲入前10名，公司的销售规模也由2015年的143亿元快速跃升至2020年的815亿元，规模上实现了跨越式发展。

　　而在商业地产方面，公司旗下商场的整体出租率和商场的规模均取得了一定程度的突破。公司的在营商场数量由2015年的25座提升至2019年的45座。公司旗下商场的平均出租率亦由2015年的80%提升至89%。过去相对经营不善的老商场的出租率经过了重新定位、软件硬件升级后，出租率也有了一定程度的提高，公司的物业投资收入亦水涨船高。公司投资物业的租金收入由2015年的5.52亿元上升至2019年的14.2亿元，增速较快。

　　展望未来，随着房地产行业逐渐由增量市场转为存量市场，商业地产的重要性日益提高，而拥有接近20年商业地产运营经验的宝龙地产在这场游戏的竞争中已抢占了先机。随着公司“双百双千”计划的提出和原新城控股大将陈德力的到来，公司未来的迅猛扩张仍然可期。

具体报告内容如下：