亿翰智库-宝龙地产(1238.HK):厚积薄发的商业地产开发商-20210222-25页

导读:

  核心观点:

  在地产行业,做商业地产的开发商如过江之鲫,然而真正能在商业地产做出成绩的开发商少之又少。作为中小型民营企业开发商的宝龙地产似乎是一个异类,经历了接近20年的辛勤耕耘后,在以头部房企为主的商业地产江湖中杀出了一条血路。本文将重点从发展模式、投资的角度剖析宝龙地产的发展轨迹,希望能够给希望做商业地产的中小房企以一定的借鉴。

  一、2009-2014早期的探索与调整

  在宝龙地产2009年上市后,公司迈出了快速扩张的步伐,并计划在5年内打造100座宝龙广场。然而商业地产的运营并非一帆风顺,公司在扩张途中遭遇了商户撤租、出租率较低等问题,宝龙广场的开业速度也显著下行。我们认为,可能有以下原因:(1)宝龙广场的定位存在问题,体量过大,而布局的区域过于偏远,需求不足(2)布局区域的竞争过于激烈(3)公司缺乏专业的团队。

  此后公司经历了数年的战略调整,以打造精品为主,求质不求快,通过投资布局的转向,商场定位的调整、商场面积的减少等方式纠正宝龙广场扩张中存在一系列问题,以求重振旗鼓。

  二、2015-2019:厚积薄发,冲刺规模

  在经历了数年的调整后,公司再次踏上了扩张的道路,并寻求规模上的突破。公司适时提出了“1+6+N”的战略,深耕长三角,在宁波、杭州等核心二线城市连续拿地,重点布局,做好深耕。同时公司增加了纯住宅的占比,引入“3,6,9”的高周转策略,通过高周转的方式不断冲刺规模。公司在长三角的深耕取得了一定的成效,公司在以宁波为代表的部分城市的地方销售榜单上冲入前10名,公司的销售规模也由2015年的143亿元快速跃升至2020年的815亿元,规模上实现了跨越式发展。

  而在商业地产方面,公司旗下商场的整体出租率和商场的规模均取得了一定程度的突破。公司的在营商场数量由2015年的25座提升至2019年的45座。公司旗下商场的平均出租率亦由2015年的80%提升至89%。过去相对经营不善的老商场的出租率经过了重新定位、软件硬件升级后,出租率也有了一定程度的提高,公司的物业投资收入亦水涨船高。公司投资物业的租金收入由2015年的5.52亿元上升至2019年的14.2亿元,增速较快。

  展望未来,随着房地产行业逐渐由增量市场转为存量市场,商业地产的重要性日益提高,而拥有接近20年商业地产运营经验的宝龙地产在这场游戏的竞争中已抢占了先机。随着公司“双百双千”计划的提出和原新城控股大将陈德力的到来,公司未来的迅猛扩张仍然可期。

  

具体报告内容如下:

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