第一上海-卓越商企服务（6989.HK）：中国领先的商务物业管理服务提供商-20210408-23页

导读：

　　中国领先的商务物业管理服务商:卓越商企服务（下称公司）是中国领先的商务物业管理服务提供商。截至2020年，公司在管项目406个，分布中国42座城市，在管面积约3202万方，其中商务物业占52%（约1670万方）。在中国商务物管服务提供商中，按2019年基本物管收入算，公司在全国排名第四，市占率约2.6%，在大湾区里排名第二（大湾区在管面积1339万方，占42%），市占率约4.5%，仅次于万科物业。

　　以高端商写物管为基本盘，多业态多区域拓展：尽管市场空间没有住宅物管大，但商写物管由于定价机制不同，更加市场化、综合运用及管理能力要求更高以及客户关系的持续性及拓展性更强等原因，商写物管进入壁垒更高，盈利性更加稳定；公司在商务物业领域深耕多年，管理的项目大多位于一线城市核心地段且是高端商务物业，物业费水平远高于行业平均水平，树立多个标志性高端物业项目，已建立了差异化竞争壁垒。未来公司以高端商写市场为基本盘，立足大湾区，辐射全国，多区域扩张，迅速扩大商务物业管理规模。此外，考虑到公司业务收入增长前景（收入+利润+标杆项目三角相均衡），未来公司希望积极布局具有协同效应的新业态市场（主要为城市物业及医疗物业）。

　　背靠卓越集团，丰富的城市更新资源助发展：公司背靠卓越集团，双方具备长期稳定的合作关系。2017-2020年，在管面积中来自卓越集团分别占65%、59%、43%、39%。卓越集团起家写字楼，写字楼资源丰富，且多布局优质，资产价值高以及盈利能力强。卓越集团现有土储约5000万方，70%位于大湾区，土地储备充足且布局优越。此外，集团也具备丰富的城市更新资源，卓越集团的城市更新集团签约项目超100个，其中深圳重点片区全覆盖，位于深圳的签约项目约63个，提前锁定核心城市核心资源，进一步为公司业绩增长带来一定的可确定性及可持续性。

　　强品牌+优品质+大客户粘性强等铸就强大的独立外拓能力：2017-2020年，在管面积中来自第三方占35%、41%、57%、61%，公司具备极强第三方外拓能力，一方面得益于多年深耕高端商务物业领域，积累了丰富的项目经验，以全生命周期物管服务及全链条的综合资产服务实现客户资产价值最大化，在管写字楼用户满意度高达99%。此外，公司多年来凭借专业化且优质的服务，为公司带来一大批高粘性的企业客户，大客户跟随战略带来不少业务合作机会，未来几年内腾讯于深圳200万方体量的办公区将移交，OPPO将有80万方面积移交，华为将有300多万方移交。可见，未来公司对大客户业务拓展方面仍有较大提升潜力。

　　目标价14.2港元，买入评级：我们预计2021-2023年，公司实现归母净利5.1亿，7.2亿，10.2亿。公司作为商务物业管理领先企业，既有卓越集团所带来持续优质资产项目，又有强大的独立外拓能力，品牌强，品质优，给予2022年公司20倍市盈率，目标价约14.2元港币，给予买入评级。

具体报告内容如下：